Chiều ngày 25/11, Quốc
hội đã họp phiên toàn thể tại hội trường, biểu quyết thông qua Luật Nhà ở (sửađổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi)
Kết quả, có 77,46% phiếu biểu quyết tán
thành Luật Nhà ở trong tổng số 83,3% phiếu biểu quyết tham gia. Có 4,63% phiếu
không tán thành. Có 82,7% phiếu tán thành Luật Kinh doanh BĐS trong tổng số
84,1% phiếu tham gia.
Như vậy, hai luật có ý nghĩa quan trọng
đối với lĩnh vực bất động sản đã được Quốc hội thông qua. Hai luật này bắt đầu
có hiệu lực thi hành từ 1/7/2015. Với việc đưa luật vào cuộc sống từ tháng 7
năm 2015 tới, sẽ có tác động lớn đối với hoạt động phát triển nhà ở và kinh
doanh bất động sản. Dưới đây là một số điểm thay đổi đáng chú ý:
1.Chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụngbảo lãnh bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai: Điều 56 Luật kinh doanh BĐS quy định:
Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép
hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai.
Bổ sung quy định, bên mua, bên thuê mua
có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư
xây dựng dự án, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình
(Điều 58).
2.Người nước ngoài được mua và sở hữu
nhà ở tại Việt Nam: Quy định này đã được thí điểm trong 5
năm trở lại đây, tuy nhiên, các điều kiện thì rất khắt khe. Với sự thay đổi
trong Luật Nhà ở, người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ được nới
lỏng hơn.
Cụ thể, đối tượng áp dụng gồm tổ chức,
cá nhân người nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn
phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh
ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; Cá nhân nước ngoài được phép
nhập cảnh vào Việt Nam.
Được mua, thuê mua, nhận tặng cho,
nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung
cư
Nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà ở biệt
thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị
hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế
và sở hữu không quá 250 căn nhà.
3.Muốn kinh doanh BĐS phải thành lập
doanh nghiệp: Điều
10 của Luật, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp).
Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản có quy mô nhỏ thì không phải lập
doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế. (Thuế chuyển nhượng BĐS hiện hành
được tính 2% trên giá trị hợp đồng-PV).
4. Vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ
đồng: Quy định về
vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BĐS trước đây là 6 tỷ đồng. Nay, theo
Điều 10 của Luật kinh doanh BĐS mới thì vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ
đồng.
5. Vốn tự có khi thực hiện đầu tư dự án
của chủ đầu tư không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới
20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất
từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai.
6. Không quy định về việc thành lập Quỹ
Phát triển nhà ở xã hội. Việc huy động vốn và cho vay để thực
hiện các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội sẽ thông qua Ngân hàng Chính sách xã
hội; ngân hàng sẽ lập một khoản mục riêng để quản lý nguồn vốn cho thực hiện
chính sách hỗ trợ về nhà ở, đồng thời có sự tham gia của Bộ Xây dựng, Bộ Lao
động - Thương binh và Xã hội quản lý việc sử dụng vốn phát triển nhà ở xã hội
để bảo đảm hiệu quả sử dụng, bảo toàn vốn, đúng mục đích, đối tượng chính sách;
việc cho vay vốn được thực hiện thông qua các chi nhánh hiện có của Ngân hàng
Chính sách xã hội để không làm phát sinh thêm về biên chế, tổ chức, chi phí
hoạt động.
7. Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhàở (Điều 12), kể từ
thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhà
ở; nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư: đa số ý kiến tán thành với quy định về thời
điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như dự thảo Luật. Tuy nhiên cũng có ý kiến cho
rằng, quy định tại khoản 3 về trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với
người mua nhà là chưa phù hợp.
Thời điểm tới thị trường bất động sản có khả năng bùng nổ trong ngắn hạn
